El ITP en la Comunidad Valenciana es uno de los principales gastos que debe asumir quien compra una vivienda de segunda mano. En una operación ordinaria, el tipo general es del 10 %, aunque determinadas adquisiciones pueden tributar a tipos reducidos y los inmuebles de elevado valor pueden quedar sujetos a un tipo superior.
La cantidad que se paga no depende siempre del precio que aparece en la escritura. Desde la implantación del valor de referencia, la base imponible puede ser superior al precio de compra. Entender esta diferencia es imprescindible para calcular correctamente cuánto dinero hay que reservar antes de firmar.
Cuánto se paga de ITP en la Comunidad Valenciana en 2026
Para una compraventa ordinaria de un inmueble usado, el tipo general del ITP es del 10 %.
Esto significa que, si la base imponible es de 200.000 euros:
200.000 × 10 % = 20.000 euros de ITP
El comprador tendría que disponer de esos 20.000 euros además del dinero necesario para la vivienda y otros gastos de la operación.
Para determinados inmuebles de valor elevado, el tipo general puede alcanzar el 11 % cuando se supera el umbral de un millón de euros, siempre que resulte aplicable conforme a la normativa vigente.
También existen tipos reducidos para determinados compradores y viviendas que cumplen requisitos específicos.
Tabla rápida del ITP en la Comunidad Valenciana
| Situación | Tipo orientativo |
| Compra ordinaria de vivienda usada | 10 % |
| Inmueble de elevado valor en el supuesto previsto | 11 % |
| Determinadas viviendas protegidas | Tipo reducido |
| Primera vivienda habitual de determinados jóvenes | Tipo reducido si se cumplen los requisitos |
| Familias numerosas o monoparentales en determinados casos | Tipo reducido |
| Personas con determinadas discapacidades | Tipo reducido |
| Otros supuestos protegidos | Según condiciones aplicables |
Los tipos reducidos no se conceden únicamente por pertenecer a un determinado colectivo. Pueden existir simultáneamente límites de renta, valor del inmueble, edad, destino como vivienda habitual y otros requisitos.
Por eso no conviene calcular automáticamente un 6 %, 8 % o 4 % solo porque el comprador tenga menos de 35 años o forme parte de una familia numerosa.
Quién tiene que pagar el ITP
En una compraventa de vivienda usada, el impuesto corresponde al comprador.
El vendedor no paga el ITP de la transmisión.
El esquema básico es:
Vendedor → transmite la vivienda
Comprador → adquiere la vivienda y paga el ITP
El comprador deberá presentar posteriormente la correspondiente autoliquidación.
Cuándo se paga ITP al comprar una vivienda
El ITP se aplica principalmente cuando compras una vivienda de segunda mano.
Esto permite diferenciar dos operaciones muy distintas:
| Compra | Tributación principal del comprador |
| Vivienda usada | ITP |
| Vivienda nueva adquirida al promotor | IVA + AJD |
Por tanto, una vivienda de 250.000 euros puede soportar una fiscalidad completamente diferente dependiendo de si es nueva o de segunda mano.
No se deben sumar automáticamente ITP e IVA sobre la misma compraventa.
Cómo calcular el ITP paso a paso
El cálculo parece sencillo:
Base imponible × tipo de ITP = impuesto a pagar
La dificultad está principalmente en determinar correctamente la base imponible.
Para calcularlo:
- Comprueba el valor de referencia del inmueble.
- Compáralo con el precio de compra.
- Determina qué valor debe utilizarse como base.
- Comprueba qué tipo te corresponde.
- Multiplica la base por el porcentaje aplicable.
Veámoslo con ejemplos.
Ejemplo de una vivienda de 200.000 euros
Supongamos:
Precio de compra: 200.000 €
Valor de referencia: 200.000 €
Tipo general: 10 %
Cálculo:
200.000 × 0,10 = 20.000 €
El comprador pagaría:
20.000 euros de ITP
El valor de referencia puede cambiar completamente el cálculo
Uno de los errores más costosos consiste en calcular el impuesto únicamente sobre el precio pactado.
Supongamos ahora:
- Precio de compra: 200.000 €.
- Valor de referencia: 225.000 €.
Aunque hayas pagado 200.000 euros por la vivienda, la base fiscal puede ser:
225.000 €
Aplicando un 10 %:
225.000 × 10 % = 22.500 €
En vez de 20.000 euros, el impuesto ascendería a:
22.500 euros
La diferencia sería de 2.500 euros.
Qué es el valor de referencia
El valor de referencia del Catastro es un valor administrativo utilizado, entre otras finalidades, para determinar la base imponible de determinadas transmisiones inmobiliarias.
No debe confundirse con:
- Valor catastral.
- Precio de venta.
- Valor de tasación hipotecaria.
- Valor de mercado estimado por una inmobiliaria.
Son conceptos diferentes.
El valor de referencia resulta especialmente relevante desde el punto de vista fiscal.
Valor de referencia y valor catastral no son lo mismo
Esta confusión es muy frecuente.
Valor catastral
Se utiliza, entre otras cuestiones, para determinados impuestos y cálculos relacionados con el inmueble.
Valor de referencia
Tiene una función específica en la tributación de determinadas transmisiones.
Una vivienda puede tener:
- Valor catastral: 90.000 €.
- Valor de referencia: 190.000 €.
- Precio de compra: 180.000 €.
No puedes utilizar automáticamente los 90.000 euros del valor catastral para calcular el ITP.
Qué ocurre si compras por encima del valor de referencia
Supongamos:
- Valor de referencia: 180.000 €.
- Precio de compra: 210.000 €.
En este caso no puedes calcular simplemente el impuesto sobre 180.000 euros.
Cuando el valor declarado o la contraprestación resultan superiores al valor de referencia, puede utilizarse el importe superior.
Con tipo del 10 %:
210.000 × 10 % = 21.000 €
Por eso el valor de referencia funciona principalmente como un suelo fiscal, no como un límite máximo.
Qué ocurre si compras por debajo del valor de referencia
Esta es la situación que genera más problemas.
Supongamos:
- Precio real pagado: 150.000 €.
- Valor de referencia: 190.000 €.
Si se utiliza el valor de referencia:
190.000 × 10 % = 19.000 €
Aunque el comprador solo haya desembolsado 150.000 euros por la vivienda.
El precio barato de una operación no reduce automáticamente la base imponible.
¿Se puede discutir el valor de referencia?
Sí, existen vías para discutirlo cuando el comprador considera que no refleja correctamente el valor del inmueble.
Puede ocurrir, por ejemplo, porque la vivienda:
- Se encuentra en muy mal estado.
- Necesita una reforma integral.
- Tiene daños importantes.
- Presenta circunstancias particulares que afectan a su valor.
- Dispone de características que no están correctamente reflejadas.
Pero no basta con afirmar que el valor es demasiado alto.
Resulta fundamental poder acreditar las circunstancias que justifican una valoración inferior.
Qué pasa si el inmueble no tiene valor de referencia
No todos los inmuebles disponen necesariamente de uno.
Cuando no existe valor de referencia aplicable, entran en juego las reglas generales de determinación de la base imponible.
Esto no significa que el comprador pueda declarar cualquier cantidad.
La Administración puede comprobar posteriormente si el valor utilizado se ajusta a las reglas fiscales correspondientes.
Por tanto:
sin valor de referencia ≠ libertad absoluta para elegir la base
Ejemplos del ITP según el precio de la vivienda
Si aplicamos el tipo general del 10 % y suponemos que la base imponible coincide con el precio:
| Base imponible | ITP al 10 % |
| 100.000 € | 10.000 € |
| 150.000 € | 15.000 € |
| 180.000 € | 18.000 € |
| 200.000 € | 20.000 € |
| 250.000 € | 25.000 € |
| 300.000 € | 30.000 € |
| 400.000 € | 40.000 € |
| 500.000 € | 50.000 € |
Esta tabla permite entender por qué el ITP debe incorporarse al presupuesto desde el principio.
En una vivienda de 300.000 euros, hablar de un 10 % significa reservar aproximadamente 30.000 euros solo para este impuesto.
Cómo funcionan los tipos reducidos
La Comunidad Valenciana contempla determinadas situaciones en las que el comprador puede beneficiarse de una tributación inferior al tipo general.
Entre los perfiles que pueden tener un tratamiento específico están determinadas adquisiciones realizadas por:
- Jóvenes que compran su primera vivienda habitual.
- Familias numerosas.
- Familias monoparentales.
- Personas con determinadas discapacidades.
- Compradores de determinadas viviendas protegidas.
- Otros colectivos o adquisiciones expresamente contemplados.
Pero hay una regla fundamental:
pertenecer al colectivo no garantiza por sí mismo el tipo reducido.
Puede ser necesario cumplir simultáneamente condiciones económicas y relativas al inmueble.
ITP para menores de 35 años
Una de las consultas más habituales es si un comprador joven paga automáticamente menos ITP.
La respuesta es no necesariamente.
Para beneficiarse del régimen reducido correspondiente puede ser necesario que se trate de:
- Primera vivienda habitual.
- Comprador dentro del límite de edad.
- Inmueble que no supere determinado valor.
- Cumplimiento de los límites económicos establecidos.
Por eso dos compradores de 30 años pueden pagar porcentajes diferentes.
Uno puede reunir todos los requisitos.
El otro puede superar alguno de los límites y tener que aplicar el tipo general.
Qué significa primera vivienda habitual
No basta con comprar cualquier inmueble.
Los beneficios vinculados a la vivienda habitual suelen exigir que la propiedad adquirida se destine efectivamente a constituir la residencia habitual del comprador en las condiciones exigidas.
Una compra destinada a:
- Alquiler.
- Segunda residencia.
- Inversión.
- Uso vacacional.
puede quedar fuera de determinados beneficios fiscales aunque el comprador tenga la edad requerida.
ITP para familias numerosas
Las familias numerosas pueden encontrarse entre los colectivos con acceso a tipos reducidos cuando concurren las condiciones establecidas.
Pero deben comprobarse aspectos como:
- Destino del inmueble.
- Situación familiar.
- Renta.
- Valor de adquisición.
- Requisitos vigentes en la fecha de la compraventa.
El título de familia numerosa, por sí solo, no debería utilizarse para calcular el impuesto sin revisar el resto de condiciones.
ITP para personas con discapacidad
Existen también tratamientos fiscales específicos para determinadas adquisiciones realizadas por personas con discapacidad.
La aplicación puede depender de:
- Grado reconocido.
- Tipo de discapacidad.
- Uso de la vivienda.
- Límites económicos.
- Características concretas de la adquisición.
La diferencia económica puede ser considerable.
En una vivienda con una base imponible de 200.000 euros:
10 % = 20.000 €
Mientras que un hipotético tipo reducido del 4 % supondría:
4 % = 8.000 €
La diferencia asciende a 12.000 euros.
Por eso merece la pena comprobar los beneficios fiscales antes de firmar.
Cómo calcular un tipo reducido
La fórmula no cambia.
Supongamos una base imponible de:
180.000 €
Si el comprador tiene derecho a un tipo del 6 %:
180.000 × 6 % = 10.800 €
Si tuviera que aplicar el tipo general:
180.000 × 10 % = 18.000 €
Ahorro:
7.200 €
El punto crítico no es la multiplicación, sino demostrar que realmente se cumplen todos los requisitos del tipo reducido.
Quién paga el ITP si compran dos personas
Si una vivienda se adquiere conjuntamente, cada comprador adquiere un porcentaje del inmueble.
Por ejemplo:
- Comprador A: 50 %.
- Comprador B: 50 %.
Si la base total es 200.000 euros, cada uno adquiriría, en este ejemplo, una participación valorada en:
100.000 euros
La tributación debe analizarse conforme a la participación adquirida y a las circunstancias de cada sujeto pasivo.
Esto puede resultar especialmente relevante cuando uno de los compradores tiene derecho a un beneficio fiscal y el otro no.
¿El banco incluye el ITP en la hipoteca?
Normalmente, cuando un banco ofrece financiar un porcentaje del precio o valor de la vivienda, el comprador debe aportar con recursos propios una parte considerable de la operación y asumir además impuestos y otros gastos.
Por tanto, no conviene hacer este cálculo:
Precio 200.000 € − hipoteca 160.000 € = necesito 40.000 €
Si el ITP asciende a 20.000 euros, ya serían:
40.000 + 20.000 = 60.000 €
Y todavía pueden existir otros gastos relacionados con la compraventa y financiación.
Cuánto dinero necesitas para comprar una vivienda de 200.000 euros
Supongamos:
- Precio: 200.000 €.
- Hipoteca: 80 % = 160.000 €.
- Aportación del comprador: 40.000 €.
- ITP general: 20.000 €.
Solo con estos dos conceptos:
40.000 + 20.000 = 60.000 euros
A esto habría que añadir los demás gastos que correspondan.
Así se entiende por qué una vivienda de 200.000 euros no se compra necesariamente disponiendo únicamente de los 40.000 euros correspondientes al 20 % no financiado.
ITP y gastos de hipoteca son cosas diferentes
El ITP no debe confundirse con los gastos relacionados con la financiación.
Una operación puede generar:
Gastos de compraventa
Entre ellos se encuentra el ITP cuando la vivienda es usada.
Gastos relacionados con la hipoteca
Por ejemplo, determinadas actuaciones vinculadas a tasación y formalización.
Son dos operaciones jurídicas relacionadas, pero distintas.
Podrías comprar una vivienda sin pedir hipoteca y seguir teniendo que pagar ITP.
Cuándo se devenga el impuesto
El ITP se genera cuando se produce el acto sujeto al impuesto, normalmente vinculado a la formalización de la compraventa.
El comprador dispone después del correspondiente plazo para presentar y pagar la autoliquidación.
En la Comunidad Valenciana, el plazo ordinario es de un mes desde que se produce el acto o contrato sujeto al impuesto.
No conviene dejar el trámite para el último momento.
Cómo se presenta el ITP en la Comunidad Valenciana
La autoliquidación se realiza mediante el modelo 600 en las operaciones correspondientes.
Para completar el trámite normalmente deben identificarse:
- Comprador.
- Vendedor.
- Inmueble.
- Fecha de transmisión.
- Valor declarado.
- Base imponible.
- Tipo aplicado.
- Cuota tributaria.
También debe conservarse la documentación que justifique cualquier tipo reducido o beneficio fiscal aplicado.
Qué documentos deberías tener preparados
En una compraventa inmobiliaria pueden ser necesarios, entre otros:
- Escritura o documento de compraventa.
- Identificación del comprador.
- Datos del inmueble.
- Referencia catastral.
- Valor de referencia.
- Justificación del precio.
- Documentación necesaria para acreditar beneficios fiscales.
Si solicitas un tipo reducido, conservar los justificantes resulta especialmente importante.
La Administración puede comprobar posteriormente que cumplías las condiciones.
Qué ocurre si pagas menos ITP del que corresponde
La Administración puede revisar la autoliquidación.
Si concluye que la base utilizada o el tipo aplicado eran incorrectos, puede exigir:
- Diferencia de impuesto.
- Intereses.
- Y, dependiendo de las circunstancias, otras consecuencias tributarias.
Por eso aplicar un tipo reducido sin cumplir realmente sus requisitos puede acabar resultando bastante más caro que liquidar correctamente desde el principio.
Qué ocurre si pagas de más
También puede ocurrir lo contrario.
Un comprador puede aplicar el 10 % y descubrir después que cumplía todos los requisitos para un tipo reducido.
En determinadas situaciones pueden existir mecanismos para solicitar la rectificación de la autoliquidación y devolución de ingresos indebidos, siempre que se cumplan los requisitos y plazos correspondientes.
Por eso conviene revisar las posibles reducciones antes de dar el impuesto por cerrado.
ITP de un garaje
La compra de una plaza de garaje usada también puede quedar sometida al ITP.
El tratamiento puede depender de cómo se transmita:
- Junto con la vivienda.
- Como anejo.
- Separadamente.
- Como inmueble independiente.
No debe suponerse automáticamente que una plaza de garaje queda libre de tributación por no tratarse de una vivienda.
ITP de un terreno
Los terrenos también pueden estar sujetos a la modalidad correspondiente del ITP cuando la transmisión no está sometida a IVA y concurren los requisitos.
Pero la fiscalidad de un terreno puede ser más compleja que la de una vivienda usada.
Influye, entre otras cosas:
- Quién vende.
- Naturaleza del terreno.
- Sujeción o exención de IVA.
- Uso.
- Características de la transmisión.
Antes de comprar un terreno conviene determinar qué impuesto grava realmente la operación.
¿Se paga ITP al comprar a una empresa?
No puede responderse únicamente mirando si el vendedor es una sociedad.
Hay operaciones empresariales sometidas a IVA y otras que pueden terminar tributando de manera diferente dependiendo de sus características.
La distinción básica entre vivienda nueva y usada resulta útil, pero determinadas operaciones inmobiliarias empresariales requieren un análisis específico.
Para una compraventa ordinaria entre particulares de una vivienda usada, el escenario es mucho más sencillo: ITP a cargo del comprador.
Cómo saber cuánto ITP tendrás que pagar antes de comprar
Antes de firmar, reúne estos cinco datos:
- Precio de compraventa.
- Valor de referencia.
- Edad del comprador.
- Uso que tendrá el inmueble.
- Circunstancias personales que puedan generar un beneficio fiscal.
Después determina:
Base imponible correcta × tipo aplicable
Ese cálculo debería realizarse antes de fijar el presupuesto máximo de compra.
Ejemplo completo antes de firmar
Una persona compra su vivienda por:
230.000 €
El valor de referencia es:
245.000 €
No tiene derecho a ningún tipo reducido.
La base utilizada sería:
245.000 €
ITP:
245.000 × 10 % = 24.500 €
Si hubiese calculado previamente:
230.000 × 10 % = 23.000 €
habría reservado 1.500 euros menos de los necesarios.
Este es precisamente el tipo de diferencia que puede generar problemas de liquidez justo después de la compra.
Tres datos que debes comprobar siempre
Antes de dar por bueno cualquier cálculo del ITP en la Comunidad Valenciana, revisa:
1. Si realmente corresponde pagar ITP.
Una vivienda nueva tiene una tributación diferente.
2. Cuál es la base imponible.
No siempre coincide con el precio de compra.
3. Si tienes derecho a un tipo reducido.
Un beneficio fiscal puede ahorrar miles de euros, pero exige cumplir sus condiciones.
Ficha rápida del ITP en la Comunidad Valenciana
Quién lo paga: comprador.
Cuándo: principalmente en adquisiciones de inmuebles usados sujetas a esta modalidad.
Tipo general de vivienda usada: 10 %.
Inmuebles de elevado valor: puede resultar aplicable un 11 % en los supuestos establecidos.
¿Hay tipos reducidos?: sí.
¿El precio siempre es la base?: no.
Dato clave: valor de referencia.
Modelo habitual: 600.
Plazo ordinario: un mes desde el acto sujeto al impuesto.
¿Vivienda nueva paga ITP?: normalmente no; su tributación principal es IVA y AJD.
Calcular correctamente el ITP en la Comunidad Valenciana exige algo más que multiplicar el precio de la vivienda por un porcentaje. En una compra ordinaria de segunda mano, el 10 % sirve como referencia inicial, pero el resultado real depende de la base imponible y de si existe algún tipo reducido aplicable. La comprobación más útil debe hacerse antes de firmar: conocer el valor de referencia y el régimen fiscal del comprador puede cambiar el dinero necesario para completar la operación en varios miles de euros.
